Sobre o tema
O direito real de hipoteca é uma garantia real que recai sobre imóvel, sem transferência da posse, assegurando ao credor o pagamento da dívida com o produto da venda judicial do bem. No Brasil, a hipoteca é regida pelo Código Civil (arts. 1.473 a 1.505) e exige registro no Cartório de Registro de Imóveis para sua constituição e eficácia perante terceiros. Um imóvel pode ser hipotecado mais de uma vez, gerando uma ordem de preferência entre os credores hipotecários, que se determina pela data do registro. O primeiro credor a registrar tem prioridade no recebimento. A execução da hipoteca pelo credor posterior, entretanto, encontra limitações quando o crédito do primeiro ainda não está vencido, pois a venda judicial do imóvel não pode prejudicar o direito do primeiro hipotecário de exigir o pagamento apenas no vencimento. Essa questão da OAB/2015 explora exatamente essa situação: a possibilidade de execução de hipoteca posterior antes do vencimento da dívida garantida pela hipoteca anterior.
Tópicos relacionados
- Direito real de hipoteca
- Ordem de preferência entre hipotecas
- Execução de hipoteca posterior
- Vencimento da dívida anterior
- Registro de hipoteca
Enunciado
A Companhia GAMA e o Banco RENDA celebraram entre si contrato de mútuo, por meio do qual a companhia recebeu do banco a quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), obrigando-se a restituí-la, acrescida dos juros convencionados, no prazo de três anos, contados da entrega do numerário. Em garantia do pagamento do débito, a Companhia GAMA constituiu, em favor do Banco RENDA, por meio de escritura pública levada ao cartório do registro de imóveis, direito real de hipoteca sobre determinado imóvel de sua propriedade. A Companhia GAMA, dois meses depois, celebrou outro contrato de mútuo com o Banco BETA, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), obrigando-se a restituir a quantia, acrescida dos juros convencionados, no prazo de dois anos, contados da entrega do numerário.
Em garantia do pagamento do débito, a Companhia GAMA constituiu, em favor do Banco BETA, por meio de escritura pública levada ao cartório do registro de imóveis, uma segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel gravado pela hipoteca do Banco RENDA. Chegado o dia do vencimento do mútuo celebrado com o Banco BETA, a Companhia GAMA não reembolsou a quantia devida ao banco, muito embora tivesse bens suficientes para honrar todas as suas dívidas.
Nesse caso, é correto afirmar que
Alternativas
- A)
o Banco BETA tem direito a promover imediatamente a execução judicial da hipoteca que lhe foi conferida.
- B)
a hipoteca constituída pela companhia GAMA em favor do Banco BETA é nula, uma vez que o bem objeto da garantia já se encontrava gravado por outra hipoteca.
- C)
a hipoteca constituída pela GAMA em favor do Banco BETA é nula, uma vez que tal hipoteca garante dívida cujo vencimento é inferior ao da dívida garantida pela primeira hipoteca, constituída em favor do Banco RENDA.
- D)
o Banco BETA não poderá promover a execução judicial da hipoteca que lhe foi conferida antes de vencida a dívida contraída pela Companhia GAMA junto ao Banco RENDA.
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Perguntas frequentes
O que é uma hipoteca no direito civil brasileiro?
Hipoteca é um direito real de garantia sobre imóvel, pelo qual o devedor oferece o bem como garantia do pagamento da dívida, sem transferir a posse. O credor hipotecário tem preferência no recebimento com o produto da venda do imóvel.
É possível hipotecar um mesmo imóvel mais de uma vez?
Sim, é possível. O imóvel pode ser objeto de várias hipotecas, cada uma registrada em favor de um credor diferente. A ordem de preferência entre os credores é determinada pela data do registro, valendo o princípio prior tempore, potior iure (primeiro no tempo, melhor no direito).
Um credor com segunda hipoteca pode executá-la se a primeira hipoteca ainda não venceu?
Não, conforme entendimento majoritário e a resposta da OAB. O credor da segunda hipoteca não pode promover a execução antes do vencimento da dívida garantida pela primeira hipoteca, pois a venda judicial do imóvel prejudicaria o direito do primeiro credor de exigir o pagamento apenas no vencimento.