Cap Rate
- Criado por
- Renato Passos, Eng. de Software
- Revisado por
- Renato Passos, Eng. de Software
Última atualização: 18 de abr. de 2026
Sobre esta calculadora
A Calculadora de Cap Rate (Capacidade de Renda) ajuda a avaliar a rentabilidade de investimentos em imóveis, especialmente em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Ela calcula a relação entre o Aluguel Líquido Anual (NOI) e o valor do imóvel, expresso como uma porcentagem. Esse indicador é fundamental para comparar diferentes oportunidades de investimento imobiliário.
A fórmula utilizada é: Cap Rate = (NOI anual / Valor do imóvel) × 100. Por exemplo, se um imóvel gera R$ 50.000 por ano de aluguéis líquidos e custa R$ 1.000.000, o Cap Rate será de 5%. Esse valor reflete a rentabilidade inicial do investimento, desconsiderando custos de aquisição ou dívidas.
Use esta calculadora quando quiser comparar rendimentos entre FIIs ou imóveis físicos. O Cap Rate é especialmente útil para identificar ativos com potencial de retorno atraente. No entanto, é importante considerar outros fatores como crescimento do aluguel, localização e riscos do mercado imobiliário.
Lembre-se que o Cap Rate não prevê o desempenho futuro. Um valor alto indica maior risco mas potencial de retorno maior, enquanto um Cap Rate baixo sugere estabilidade menor. Sempre analise conjuntamente com indicadores como Dívida Líquida/EBIT e liquidez do FII.
Perguntas frequentes
O Cap Rate mede a rentabilidade real?
Sim, ele mede a relação entre o aluguel líquido anual e o valor do imóvel, mas desconsidera custos de aquisição e dívidas. É um indicador inicial de retorno.
Como calcular o Cap Rate manualmente?
Divida o aluguel líquido anual (NOI) pelo valor do imóvel e multiplique por 100. Por exemplo: R$ 60.000 / R$ 1.200.000 = 5%.
Qual é um Cap Rate considerado bom?
Varia por região e classe do imóvel, mas valores entre 5% e 8% são comuns para FIIs no Brasil. Cap Rates acima de 10% podem indicar risco maior.
O Cap Rate prevê o desempenho futuro?
Não, ele reflete apenas a rentabilidade atual com base em dados históricos. Mudanças no mercado podem alterar os resultados reais.
Posso comparar diferentes FIIs usando só o Cap Rate?
Não é suficiente. Avalie também a dívida líquida, crescimento do aluguel e liquidez do fundo para uma análise completa.