Ano 2014#civil

Sobre o tema

No Direito Civil brasileiro, as obrigações propter rem são aquelas que vinculam o titular de um direito real, independentemente de quem seja o sujeito ativo ou passivo da relação jurídica. Elas decorrem da própria coisa e se transferem automaticamente com a transmissão da propriedade. Um exemplo clássico é a obrigação de pagar cotas condominiais: o proprietário do imóvel é responsável pelos débitos, ainda que anteriores à sua aquisição, pois a obrigação segue o bem. Esse regime visa proteger a coletividade condominial, garantindo que as despesas sejam sempre suportadas pelo atual possuidor. Compreender essa distinção é essencial para evitar surpresas em transações imobiliárias, como a cobrança de taxas atrasadas após a compra.

Tópicos relacionados

  • Obrigação propter rem
  • Cotas condominiais em atraso
  • Transmissão da propriedade imobiliária
  • Direitos reais e obrigações
  • Responsabilidade do adquirente

Enunciado

Ary celebrou contrato de compra e venda de imóvel com Laurindo e, mesmo sem a devida declaração negativa de débitos condominiais, conseguiu registrar o bem em seu nome. Ocorre que, no mês seguinte à sua mudança, Ary foi surpreendido com a cobrança de três meses de cotas condominiais em atraso. Inconformado com a situação, Ary tentou, sem sucesso, entrar em contato com o vendedor, para que este arcasse com os mencionados valores.
De acordo com as regras concernentes ao direito obrigacional, assinale a opção correta.

Alternativas

  • A)

    Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois cabe ao vendedor solver todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da tradição, entregando-o livre e desembargado.

  • B)

    Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação subsidiária, já que o vendedor não foi encontrado, cabendo ação in rem verso, quando este for localizado.

  • C)

    Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação com eficácia real, uma vez que Ary ainda não possui direito real sobre a coisa.

  • D)

    Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.

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Perguntas frequentes

O que é uma obrigação propter rem?

É uma obrigação que adere à coisa e se transfere automaticamente ao titular do direito real, independentemente de quem a criou. Exemplo: dívidas condominiais.

Quem paga as cotas condominiais atrasadas quando o imóvel é vendido?

O novo proprietário, pois a obrigação é propter rem. Ele pode, depois, cobrar do vendedor com base no contrato, mas perante o condomínio é o atual dono o responsável.

O comprador pode se recusar a pagar débitos condominiais anteriores?

Não, perante o condomínio ele deve pagar, pois a obrigação segue o imóvel. Contudo, ele tem direito de regresso contra o vendedor se o contrato não previu a quitação.

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